大同5年造城史：城建欠賬與城市轉型并重

難續(xù)

大同城建資金的核心來源是土地出讓收益。而土地出讓收益很大程度上取決于房地產(chǎn)市場。

站在大同城墻上南望，新開發(fā)的高層住宅和酒店密集，表明這是城市最繁華之地。知情人直言，“南城的地好賣”，御東新區(qū)開發(fā)先期投入，古城改造，都需要南城的土地出讓金作為支撐。

過去五年，是大同房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時期。2009年，大同市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資從2008年的27億元飆升到83.66億元，此后一年一跨步：2010年90.6億元，2011年134.18億元，2012年170億元。房價也從每平方米3000元上漲到5000多元。

一位在大同擁有項目的太原房地產(chǎn)商坦言：“考慮到大同的人口吸納能力有限，這里的房地產(chǎn)已經(jīng)接近飽和。”

而從土地本身而言，土地價值較高的南城空間越來越有限，經(jīng)過五年的高強度開發(fā)，南城可開發(fā)的土地已經(jīng)很少。御東新區(qū)雖儲備了大量土地，但因新一屆政府宣布放棄將行政中心搬遷至御東新區(qū)的計劃，開發(fā)商對此區(qū)域的市場預期急劇下降。

耿彥波執(zhí)政時，一方面通過鐵腕拆遷使開發(fā)商能夠在最快的時間內拿到凈地，另一方面也以特事特辦等方式簡化招商引資的手續(xù)，各大開發(fā)商一時云集大同，隨著耿的離去，大同政務恢復以往，有的開發(fā)商反映，如今辦齊各種手續(xù)又要蓋上百個公章。

再加上宏觀經(jīng)濟形勢趨緩，綜合所致，大同土地出讓行情一落千丈。知情人士透露：“過去五年，(大同)土地收入每年有五六十億元，但2013年前半年不到5億元。”由于一些地塊未如約完成拆遷，向開發(fā)商提供凈地，還有40億元土地出讓金無法收回。

除去土地，另一個主要資金源頭—銀行貸款也難以再續(xù)。

出于對地方債務的擔憂，近兩年來，地方政府融資平臺受到嚴控和清理，大同亦非例外。2011年6月，當?shù)刂饕谫Y平臺之一的大同市城市發(fā)展投資有限公司接受貸款清理的結果顯示，當時該公司共有銀行貸款58.6億元，除6.12億元有土地抵押擔保外，其余均為政府信用貸款，因此被銀行金融機構定性為現(xiàn)金流無覆蓋?，F(xiàn)金流覆蓋率是指項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流是否能覆蓋相對應貸款本息的程度，揭示項目現(xiàn)金流對貸款的償還能力?，F(xiàn)金流無覆蓋意味著該公司當時已不具備貸款償還能力。根據(jù)清理方案，大同市政府要求在當年8月底前，將6000畝土地劃入城發(fā)投公司，并辦理追加抵押手續(xù)，以確保現(xiàn)金流全覆蓋。

2013年7月27日，國務院更下發(fā)特急明電，要求對全國政府性債務進行審計，中西部由于產(chǎn)業(yè)單一，財政收入結構里非稅收入類較多，因此成為這次審計的重點。據(jù)知情人士透露，2013年大同通過地方融資平臺的新增貸款“幾乎沒有”，城建資金少了一大來源。

多個資金來源受阻后，大同的造城資金鏈有斷裂之虞，而已有債務進一步加重了其負擔。

大同市經(jīng)濟建設投資有限責任公司，是由大同市政府投資成立的國有獨資公司，注冊資金2.9億元人民幣，負責經(jīng)營城市國有資產(chǎn)、地產(chǎn)投資開發(fā)、招商引資等。而大同城市建設開發(fā)公司，則負責棚戶區(qū)改造、安置房建設等建設項目運作，其公司業(yè)務還包括銷售商品住宅、房屋出租等。

這兩家政府的開發(fā)公司以招投標方式將工程發(fā)包給中關村[2.86%資金研報]建設、山西宏圖等大型企業(yè)作為總承包方。此后，總承包方再將工程分包給大大小小的包工隊，從中收取13%左右的管理費。

河南人劉斌是一支工程隊的包工頭。他從山西宏圖拿到了安置房小區(qū)魏都新城八棟樓的建筑工程項目，在沒有正規(guī)合同的情況下先行墊資開發(fā)，建設過程中山西宏圖支付了700萬元，扣除管理費，尚拖欠劉斌800多萬元工程款。此后，劉斌找到山西宏圖，被告知政府的開發(fā)公司沒有與宏圖結算，所以無法支付余款。他又找到政府，政府讓他把賬算清楚，協(xié)助他要錢。再找宏圖要求決算，宏圖又將皮球踢回政府開發(fā)公司。

劉斌的錢則來自于民間拆借，目前仍余400多萬元借款，3分利息，每月需支付10萬余元利息。劉斌的遭遇并非個案，與他一起承包魏都新城北區(qū)的蘭巨寶、王宏禮、韓文宏境況相同，“我們現(xiàn)在有苦說不出。”

魏都新城總共有300棟樓，按劉斌估算，每棟樓欠款在80萬-100萬元左右，總額接近3億元。而像魏都新城這樣的小區(qū)，大同總共有十幾個，加上新區(qū)五大場館，工程欠款不是一個小數(shù)目。

目前，大同政府并未披露負債總額，媒體此前報道籠統(tǒng)稱為“百億”，這來源于耿彥波在任時透露的銀行貸款數(shù)據(jù)。據(jù)了解，在城建高峰后，大同的銀行貸款約為140億元-160億元。

綜合銀行貸款和工程欠款等，一位當?shù)卣賳T估算，大同政府債務在200億元左右。

2012年，大同全市財政總收入完成190.7億元，與債務余額相當。國家開發(fā)銀行金融公司一位長期從事城市開發(fā)貸款業(yè)務的人士表示，在衡量政府負債時，關鍵的指標是政府可支配財力。如果債務與可支配財力之比，即政府債務率超過100%，就有一定風險。

大同市可支配財力占財政總收入之比約為55%，2012年為100億元。按200億元債務計算，大同政府債務率達到200%。

不過，上述國開行金融公司人士也表示，還需要綜合考慮貸款期限等因素，“如同個人買房年收入20萬元，但貸款100萬元買房，看起來負債率很高，如果是分30年還清，那么償付風險并不大”。大同市政府銀行貸款期限大多為10年到20年，時間較長，以100億元可支配財力而言，償付風險不算很大。

問題在于，后續(xù)資金壓力顯然已難以繼續(xù)支撐龐大的城市改造計劃。

耿彥波認為，“城市是一種產(chǎn)業(yè)”，的確，造城并非純投入，亦有收益。大同政府通過開發(fā)擁有約80萬平方米的商鋪，收益可達80億元。然而，由于擔心城市建設停滯，不少業(yè)主目前紛紛退訂商鋪，退訂金額已達6億元。

大修古城的動因是使大同轉型為旅游文化城市。2012年，新修復的東城墻確比上年增長游客105.82%，2007年至2012年，大同市旅游收入也從63億元增加到162.82億元，增長159%，不過，同期山西旅游收入的增長水平達到了212%，全國增長水平233%。旅游收入對大同城市續(xù)建而言“遠水難解近渴”。