友阿股份投資地下購(gòu)物中心 SOHO戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型拋售上海三物業(yè)

11月7日，友阿股份發(fā)布公告稱(chēng)將在長(zhǎng)沙投資建設(shè)五一廣場(chǎng)地下購(gòu)物中心。友阿股份作為典型傳統(tǒng)百貨上市企業(yè)，在近年來(lái)面對(duì)線上電子商務(wù)、線下購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等多面夾擊下，積極實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)型。此次地下購(gòu)物中心項(xiàng)目的獲取正是為了加強(qiáng)公司在長(zhǎng)沙最繁榮商圈的布局，進(jìn)而提供公司整體競(jìng)爭(zhēng)力。

前瞻發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，從2009年開(kāi)始，我國(guó)購(gòu)物中心的投資額占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額比重就呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢(shì)，2011年，此比重首次超過(guò)20%，達(dá)到20.8%，一定程度上顯示出購(gòu)物中心對(duì)投資的吸引力。2012年，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家政策嚴(yán)格調(diào)控，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)；此外，百貨零售企業(yè)的壯大也不斷深入自有購(gòu)物中心的投資建設(shè)當(dāng)中，通過(guò)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心以降低營(yíng)業(yè)成本。2012年我國(guó)購(gòu)物中心投資額在2000億元左右，在商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資當(dāng)中的比例達(dá)到21.5%。

前瞻預(yù)計(jì)2013年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的年投資額將超過(guò)9500億元，而中國(guó)購(gòu)物中心的年投資額將超過(guò)2100億元，后者占前者比例將達(dá)到22.2%左右，購(gòu)物中心形態(tài)的商業(yè)將越來(lái)越吸引開(kāi)發(fā)商、零售商、基金等個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者。而投資的集中將在一定程度上帶來(lái)市場(chǎng)集中度的提高，較高的市場(chǎng)集中度將有利于促進(jìn)行業(yè)成熟度。

圖表1：我國(guó)購(gòu)物中心投資金額及其在商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資中的比例（單位：億元，%）

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院購(gòu)物

通常購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)主要包括銷(xiāo)售、持有及混業(yè)三種類(lèi)型。不同開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)自身資金實(shí)力，結(jié)合考慮資金回收周期等因素選擇不同的運(yùn)營(yíng)策略。

純銷(xiāo)售模式可實(shí)現(xiàn)資金快速回流，但不利于物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

純銷(xiāo)售模式的運(yùn)作方式類(lèi)似于住宅產(chǎn)品，一般在開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足、追求短期效益的情況會(huì)采用。通過(guò)將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣(mài)給小業(yè)主，這種方式會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)在后期管理中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，出現(xiàn)“前期銷(xiāo)售火爆，后期門(mén)庭冷清”的局面。

購(gòu)物中心作為一種零售業(yè)的重要表現(xiàn)形式，行業(yè)特點(diǎn)決定了其必須根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求適時(shí)作出調(diào)整優(yōu)化，而這需要運(yùn)營(yíng)者能夠掌握項(xiàng)目的控制權(quán)和所有權(quán)?？偟膩?lái)說(shuō)，純銷(xiāo)售模式賺取的是靜態(tài)收益，物業(yè)后期優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)的成果則難以享受。

在行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，前期有大量企業(yè)采取這種純銷(xiāo)售模式賺取了第一桶金，代表企業(yè)如曾經(jīng)的SOHO中國(guó)。然而，如今隨著時(shí)代背景的改變，SOHO也已在去年宣布持有物業(yè)是公司轉(zhuǎn)型方向。

混合經(jīng)營(yíng)模式操作靈活，同樣存在經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一性問(wèn)題

混合經(jīng)營(yíng)的模式則包括了出租與銷(xiāo)售兩種方式。一般是開(kāi)發(fā)商持有大部分物業(yè)，出售小部分商鋪回籠資金。租售并舉這種模式在操作上較為靈活，可以緩解企業(yè)資金壓力。但是同樣存在經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一性問(wèn)題，而且如果出售的比例偏高，業(yè)主將可能一次次轉(zhuǎn)讓出售，造成商業(yè)形態(tài)無(wú)法協(xié)調(diào)，使出租能力下降，最終影響整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。

混合經(jīng)營(yíng)模式實(shí)則是開(kāi)發(fā)商一種變通的操作策略，應(yīng)當(dāng)屬于過(guò)渡模式，終究持有模式才是大勢(shì)所趨。

持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式后期回報(bào)價(jià)值高，對(duì)資金實(shí)力要求高

持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是目前國(guó)際上較為普遍的一種經(jīng)營(yíng)方式。項(xiàng)目建成后開(kāi)發(fā)商繼續(xù)持有物業(yè)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃管理出租給商家，以實(shí)現(xiàn)良好的整體經(jīng)營(yíng)和管理。

持有物業(yè)的利潤(rùn)獲取模式一般通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目的良好商業(yè)運(yùn)作，獲得穩(wěn)定租金收益。經(jīng)過(guò)若干年經(jīng)營(yíng)后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)或包裝上市，此時(shí)獲得的投資回報(bào)收益已遠(yuǎn)高于最初物業(yè)的價(jià)值。

不過(guò)，這種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金管理與經(jīng)營(yíng)能力有著較高的要求。部分大型、資金雄厚的開(kāi)發(fā)商采取這種經(jīng)營(yíng)方式，代表企業(yè)為萬(wàn)達(dá)。曾經(jīng)SOHO中國(guó)主打純銷(xiāo)售模式，目前正在艱難轉(zhuǎn)型。日前新聞報(bào)道SOHO中國(guó)計(jì)劃拋售其位于上海的虹口SOHO、SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目。

SOHO中國(guó)過(guò)去量多年內(nèi)拿下了上海10余個(gè)項(xiàng)目，如果項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)并均采用持有型經(jīng)營(yíng)模式，所需資金規(guī)模將非常龐大?；诠究傮w戰(zhàn)略考量將項(xiàng)目出售也在情理中了。

轉(zhuǎn)向與變革，總是有個(gè)痛苦的出繭成蝶過(guò)程。唯有接受當(dāng)時(shí)的震蕩變動(dòng)，最終才能迎來(lái)對(duì)蛻變后的美麗。SOHO中國(guó)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變正如此。