核心競爭力缺失！長租公寓行業(yè)發(fā)展道阻且長 精耕服務平臺與用戶群或許是出路

長租公寓核心競爭力培育仍有欠缺，行業(yè)發(fā)展道阻且長

長租公寓核心競爭力主要分為五個要素——規(guī)模是目前行業(yè)的主要競爭力，更是品牌公寓的核心競爭力，擁有更多的房源渠道、更優(yōu)的資產(chǎn)配置將使企業(yè)占有更大優(yōu)勢；系統(tǒng)化是企業(yè)競爭的軟實力體現(xiàn)，租房流程線上化和運營流程管理標準化，是實現(xiàn)系統(tǒng)化運營的有效方式；品牌是企業(yè)競爭拉開差距的關鍵，中低端公寓溢價能力低，在競爭中處于劣勢；加強企業(yè)資金鏈的管理，保持順暢，防止斷裂，是維持企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展的保障性因素；空置率是影響企業(yè)生存的關鍵，在房源選取和應季營銷方面應謹慎，對于集中式長租公寓尤為關鍵。

長租公寓企業(yè)在制定戰(zhàn)略時應有階段性傾向，隨著企業(yè)成長，關注傾向應呈現(xiàn)“規(guī)模-資金鏈-空置率-系統(tǒng)化-品牌-規(guī)模-…”式循環(huán)向上的結構，每一環(huán)中品牌樹立都是階段性目標，比對自身成長階段選擇正確的關注傾向，將使企業(yè)發(fā)展得更加健康良性。

相對地，目前長租公寓市場主要面臨五大制約因素。

市場方面，行業(yè)參與者眾多，但市場占有率都不高，處于搶占市場份額的階段，并且各有優(yōu)勢，同階層企業(yè)間拉不開差距，競爭激烈。資產(chǎn)方面，資源與價格之間的矛盾難以協(xié)調(diào)，房源獲取是行業(yè)最大難題，核心一二線城市優(yōu)質地段拿房成本高，偏遠位置房屋空置又無法避免。資金方面，國內(nèi)長租公寓主要以重資產(chǎn)運營方式為主，缺乏推注機制，融資渠道稀少，頭部長租品牌公寓仍處于“燒錢”階段，租金回報率低；同質化服務導致品牌競爭力減小，對差異化和精細化的需求也是行業(yè)發(fā)展痛點。政策方面，雖然2015年以來政策傾向明顯，但行業(yè)稅收優(yōu)惠力度較小，相比新加坡、中國香港、中國臺灣地區(qū)免征稅政策，中國大陸仍有待發(fā)展。

中國長租行業(yè)將在未來一段時間內(nèi)快速成熟，還需精耕平臺與用戶群

長租公寓是長租服務行業(yè)的核心關鍵領域，目前行業(yè)處于各家品牌跑馬圈地的階段，還未出現(xiàn)龍頭企業(yè)；但隨著市場不斷打開，優(yōu)質房源和精細化服務會成為競爭壁壘。目前，分散式公寓因輕資產(chǎn)運營和房源靈活性強等優(yōu)勢，成為行業(yè)突破口，但各家房地產(chǎn)巨頭在集中式公寓方面均有長遠布局。未來隨著公寓社區(qū)化不斷完善，城市交通延展式發(fā)展，集中式公寓也將擁有巨大市場空間。從整體來看，長租公寓的長尾形態(tài)明顯，中小型機構公寓多而分散，擁有較強生存優(yōu)勢，在未來將繼續(xù)整合零散的個人業(yè)主房源，預計整體機構化房源的份額在未來會快速上升至70%以上，其中頭部長租公寓成長至3-5%的占比。對標酒店行業(yè)，長租公寓領域未來會是頭部品牌+長尾格局，巨鯨和大量魚群共存。

在長租平臺方面，長租服務體系的搭建、服務閉環(huán)的打造體現(xiàn)平臺競爭力，使商業(yè)模式快速更替升級。

“互聯(lián)網(wǎng)+”賦予長租平臺在服務黏合方面的天然優(yōu)勢，快速尋找服務空白并迅速建立起體系，形成一整套在租房服務方面的規(guī)則。作為服務商，對于房東用戶在引流的同時，提升產(chǎn)品、技術、咨詢、營銷等多方面服務；服務長租下游租房用戶，以用戶體驗為出發(fā)點，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務；在服務上達到真正意義上的供需深度匹配。服務和運營能力是未來長租平臺的核心競爭力，隨著用戶對租房體驗需求的提高，平臺商業(yè)模式由資源信息導向向用戶服務導向快速更替升級，鏈接上下游打造服務閉環(huán)、建立一整套服務標準體系，將是未來長租平臺長遠發(fā)展的必然趨勢，也是各類型平臺的競爭熱點。

在長租用戶群體方面，用戶向二三線人才流入市場滲透——一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟牽引行業(yè)向二三線城市滲透。北上廣深超大型一線城市在未來較長的一段時間內(nèi)仍然是長租行業(yè)的最主要戰(zhàn)場，但一線城市的高房價和大城市病存在一定的人口擠出效應；同時在人才引入政策和經(jīng)濟快速發(fā)展的牽引下，部分二三線城市呈現(xiàn)出明顯的人口流入動態(tài)，如杭州、長沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時地方長租政策不斷出臺并落實，市場信心增長，充分利好長租行業(yè)發(fā)展向非一線城市的滲透和擴張。未來，逐漸增多的資源優(yōu)勢型二三線城市及其輻射地區(qū)將是長租行業(yè)的重點覆蓋方向。

以上數(shù)據(jù)和分析參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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