2018年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 投資穩(wěn)定、銷售放緩、資金面改善

投資增速穩(wěn)定，新開工意愿積極

2018年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額為8.87萬(wàn)億元，同比上漲9.9%，增速較1-8月下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅開發(fā)投資累計(jì)完成額為6.28萬(wàn)億元，同比上漲14.0%，增速較1-8月下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

其中，9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為1.21萬(wàn)億元，環(huán)比上漲14.2%，同比上漲8.9%；9月全國(guó)住宅開發(fā)投資完成額為0.87萬(wàn)億元，環(huán)比上漲13.3%，同比上漲13.3%。

從新開工面積來(lái)看，房地產(chǎn)新開工施工面積近幾年呈波動(dòng)性變化，其中2015年出現(xiàn)了較嚴(yán)重的下降，商品房新開工面積僅為15.45億平方米方米方米，還不及2011的房屋新開工面積的絕對(duì)值，同比下降14%。2016年出現(xiàn)回暖跡象，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)8.1%。2017年我國(guó)房屋新開工面積為17.87億平方米方米方米，較2016年同比增長(zhǎng)7.0%，房地產(chǎn)企業(yè)拿地開工意愿強(qiáng)烈，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年回暖。

2018年1-9月，全國(guó)房屋新開工面積為15.26億平方米方米，同比上漲16.4%，增速較1-8月上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，維持良好態(tài)勢(shì)。其中住宅新開工面積為11.2億平方米方米，同比上漲19.4%，增速較1-8月下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，房地產(chǎn)竣工面積有所下降。2018年1-9月全國(guó)房屋竣工面積為5.11億平方米方米，同比下降11.4%，降幅較1-8月減少0.2個(gè)百分點(diǎn)。

另外，2018年前三季度，土地購(gòu)置面積累計(jì)增速也環(huán)比微漲。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為1.94億平方米方米，同比上漲15.7%，增速較1-8月上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。

銷售放緩，增速有見頂跡象

2018年1-9月，全國(guó)商品房銷售面積為11.93億平方米方米，同比上漲2.9%，增速較1-8月下跌1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積為10.35億平方米方米，同比上漲3.3%，增速較1-8月下跌0.7個(gè)百分點(diǎn)。

金額方面，2018年1-9月，全國(guó)商品房銷售金額為10.41萬(wàn)億元，同比上漲13.3%，增速較1-8月下跌1.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售金額為8.84萬(wàn)億元，同比上漲15.6%，增速較1-8月下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。

銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，原因主要有供給端加速推盤促進(jìn)回款，疊加需求端棚改貨幣化補(bǔ)償比例下降、貸款利率上行、調(diào)控政策收緊等。短期來(lái)看，銷售仍將持續(xù)放緩。

除按揭貸款外，到位資金繼續(xù)改善

2018年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為12.19萬(wàn)億元，同比上漲7.8%，增速較1-8月上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。2018年9月到位資金為1.52萬(wàn)億元，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲14.4%。

按資金構(gòu)成來(lái)看，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款為1.80萬(wàn)億元，同比下降5.1%，降幅較1-8月縮小1.5百分點(diǎn)；自籌資金為4.06萬(wàn)億元，同比上漲11.4%，增速較1-8月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款為4.03萬(wàn)億元，同比上漲16.3%，增速較1-8月上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款累計(jì)值為1.75萬(wàn)億元，同比下降1.2%，降幅較1-8月增大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從上述數(shù)據(jù)可知，定金及預(yù)收款同比增速最快，說(shuō)明房企加快新開工、加快開盤、加快回款的策略確實(shí)收到一定效果。

另外，行業(yè)銷售減速后，房企加速開盤促進(jìn)回款的難度將加大，在房地產(chǎn)融資環(huán)境未有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，不排除行業(yè)并購(gòu)重組活躍度進(jìn)一步提升。對(duì)于龍頭房企而言，內(nèi)生現(xiàn)金流和外部融資優(yōu)勢(shì)突出，更有能力安全度過(guò)下行周期；部分龍頭房企甚至有望充分利用行業(yè)的并購(gòu)紅利，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，提升行業(yè)集中度。

以上數(shù)據(jù)來(lái)源于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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