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預(yù)見2019:《2019年中國養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附市場規(guī)模、競爭格局、發(fā)展前景)

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20 陳后潤 ? 2019-06-14 09:20:47  來源:前瞻產(chǎn)業(yè)研究院 E21298G1

養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅,是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇,具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點,其需求主要來源于老齡化人口的需要。

養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)概述

養(yǎng)老公寓是養(yǎng)老機構(gòu)中偏中高端消費的業(yè)態(tài),從跑馬圈地到管理運營,產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪升級。早在2010年前后,像泰康人壽,親和源集團等以老年人為客戶群體的機構(gòu)就開始布局養(yǎng)老公寓,2013年養(yǎng)老政策元年后,陸續(xù)有大批地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等機構(gòu)大規(guī)模進入產(chǎn)業(yè),但大多機構(gòu)都是為了圈地而并非為了做養(yǎng)老,進入2018年,房市進入休整期和服務(wù)付費意識的增強,養(yǎng)老公寓開始逐步從跑馬圈地走向精耕細作,運營成為養(yǎng)老地產(chǎn)天字一號工程。

圖表1:養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)全景圖譜

養(yǎng)老公寓四種常用銷售模式,會員模式資產(chǎn)最輕最易復(fù)制。目前養(yǎng)老公寓付費模式有四種常見付費模式,第一種是常見的按住宅銷售,以老年人住宅配套作為噱頭,資產(chǎn)較重;第二種是出租模式,單純出租床位,資產(chǎn)較輕但運維成本較高;三是租售結(jié)合模式,先租后賣,資產(chǎn)較重;第四種是會員模式,此類模式能一次性收取較高的會員費,且每年有一定的年費收入,屬于支付端得到保障,成本端可控的較輕資產(chǎn)模式。

圖表2:養(yǎng)老公寓主要銷售模式

中國人口老齡化趨勢明顯,養(yǎng)老壓力將直線上升

中國養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)重的根源在于人口老齡化傾向。根據(jù)1956年聯(lián)合國《人口老齡化及其社會經(jīng)濟后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^7%時,則意味著這個國家或地區(qū)進入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會,確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^10%,意味著這個國家或地區(qū)進入嚴(yán)重老齡化。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),中國65歲以上人口占比在2004年就達到了7%,并且逐年上升;抽樣調(diào)查結(jié)果顯示60歲及以上人口則更早就達到了10%以上。到2018年,中國60歲以上人口所占比重已經(jīng)達到17.9%,65歲以上人口比重達到11.9%。從兩個標(biāo)準(zhǔn)來看,中國都已經(jīng)進入較為嚴(yán)重的老齡化社會。

圖表3:2011-2018年中國60歲及65歲老年人口比重(單位:%)

目前中國老齡化程度持續(xù)加重,老年撫養(yǎng)比逐年上升,養(yǎng)老壓力日益加重,作為主要養(yǎng)老資金來源的家庭首當(dāng)其沖。此外,家庭撫養(yǎng)還會受到家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡老人數(shù)量增加、新進入的60歲老齡人特征變化帶來的影響。

圖表4:2011-2018年中國老年人撫養(yǎng)比(單位:%)

除了經(jīng)濟上的供養(yǎng),維持老年人的生活還需要日常生活照料和精神慰藉。受養(yǎng)老服務(wù)需求高漲的驅(qū)動,近幾年家政服務(wù)中養(yǎng)老看護快速發(fā)展,營收逐年上升。根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)的測算,2018年養(yǎng)老看護營收為875億元,增幅較上一年增長15.3%。

圖表5:2015-2018年養(yǎng)老看護營收增長情況(單位:億元,%)

養(yǎng)老模式發(fā)展不平衡,養(yǎng)老公寓的供給仍然不足

由于我國人口老齡化程度的不斷加劇,使得養(yǎng)老地產(chǎn)的需求急速上升。目前國內(nèi)主要養(yǎng)老模式分為三種,即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、和機構(gòu)養(yǎng)老。由于受傳統(tǒng)文化影響,中國養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主,社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老在歐美發(fā)達國家比較普遍。

圖表6:主要養(yǎng)老模式的特點及分布

我國基本確立了“居家、社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老”的格局,其結(jié)構(gòu)為“9073”。90%的老年人在家中接受養(yǎng)老服務(wù),7%為社區(qū)短期托養(yǎng),3%為機構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老模式占比過高,發(fā)展不夠平衡。

圖表7:中國9073的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(單位:%)

這意味著至少3%的老年人口對養(yǎng)老公寓存在需求,而我國老年人口規(guī)模龐大,且仍在持續(xù)增長當(dāng)中,未來潛在需求非??捎^。但是,現(xiàn)在的養(yǎng)老機構(gòu)和配套設(shè)施都較為落后,而老年人的消費能力卻在不斷上升,二者的不匹配導(dǎo)致養(yǎng)老公寓的供給仍然不足。

根據(jù)國家民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,我國目前千人養(yǎng)老床位29.9張,低于十三五規(guī)劃提出的每千名老年人口擁有的養(yǎng)老床位數(shù)35-40張,這意味著現(xiàn)階段距離規(guī)劃目標(biāo)至少存在100萬張以上的床位差距。存量市場的供給難以保證現(xiàn)有需求,而老齡化與消費觀念的改變,又帶來了需求增量。供需矛盾的日益突出,推動了養(yǎng)老地產(chǎn)的改革與發(fā)展。

圖表8:2013-2018年我國養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)及每千名老人擁有的床位數(shù)(單位:萬張,張)

養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率最高,不同養(yǎng)老機構(gòu)差別巨大

根據(jù)對全國近150個項目的調(diào)研可知,京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈形成4個重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群區(qū)域,其余區(qū)域少有項目布局。此外,在上述4大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地中,川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率最高,達到47.50%;京津冀、長三角空置率也超過40%,珠三角最低也有36.87%。在一些服務(wù)優(yōu)質(zhì),口碑良好的養(yǎng)老機構(gòu)一床難求,但絕大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)空置率都較高。

圖表9:全國4大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地平均空置率統(tǒng)計情況(單位:%)

2018年國家市場監(jiān)督管理局出臺《養(yǎng)老機構(gòu)等級劃分標(biāo)準(zhǔn)》中,規(guī)定最高等級五級養(yǎng)老院入住率不得低于50%,這也間接說明床位空缺問題的嚴(yán)重。究其原因歸根到底都是服務(wù)質(zhì)量,專業(yè)化水平低所致,未來龍頭整合空間巨大。

圖表10:不同等級養(yǎng)老機構(gòu)入住率規(guī)定情況(單位:%)

養(yǎng)老服務(wù)競爭主體代表,三大陣營參與角逐

養(yǎng)老地產(chǎn)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成部分之一。目前,我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)等,參與建設(shè)運營的主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險機構(gòu)三大陣營。其中,房地產(chǎn)商和保險機構(gòu)進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時間較晚,但憑著自身經(jīng)驗及資金實力,已成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。截至2018年底,全國已有超過80家房企進入老年公寓領(lǐng)域,近20家險企進入或擬進入老年公寓。

圖表11:主要企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目布局情況

入住養(yǎng)老公寓的意愿提高,未來市場需求廣闊

養(yǎng)老觀念變化也對養(yǎng)老公寓市場容量具有很大影響,在過去,“養(yǎng)兒防老”觀念根深蒂固,入住養(yǎng)老公寓的意愿不高。但隨著改革開放深入、生活水平的提高和觀念意識的轉(zhuǎn)變,養(yǎng)老公寓越來越多地受到一些老人及其子女的青睞。

根據(jù)中國老年學(xué)學(xué)會養(yǎng)老與護理專業(yè)委員會對北京地區(qū)的調(diào)查,超過一半的調(diào)查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在養(yǎng)老公寓。因此,隨著觀念的變化,對養(yǎng)老公寓的需求將呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。

圖表12:老人入住養(yǎng)老公寓的意愿調(diào)查(單位:%)

基于此, 預(yù)計到2030年,全國老年人口規(guī)模達到4.42億,按照老年人口的3%計算,入住老年公寓人數(shù)將達到1326萬人,按每人30平方米(建筑面積)計算,養(yǎng)老公寓的市場需求將達到3.98億平方米。

圖表13:2018-2030年養(yǎng)老公寓市場容量測算(單位:萬人,平方米、萬平方米,%)

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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