王健林帶著“萬(wàn)達(dá)”殺回來(lái)了

（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

作者|夢(mèng)得 來(lái)源|伯虎財(cái)經(jīng)(ID：bohuFN)

上帝是不是站在了王健林身后？

2022年，王健林和萬(wàn)達(dá)又出現(xiàn)在大家面前。

王健林“抄底”同行，4月5月分別拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣、五棵松卓展購(gòu)物中心，7月接手河南建業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目，9月買(mǎi)入5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)，更名萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

在卡塔爾世界杯期間，更是豪擲60個(gè)億闖進(jìn)世界杯。

哪來(lái)的底氣？

1月13日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商管2022年總收入553.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，其中租金收入508.5億元，一躍成為最大包租公；累計(jì)開(kāi)業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米，大幅高于行業(yè)水平。

錦上添花的是，據(jù)報(bào)道，今年春節(jié)檔票房67.58億元，位列影史第二；截至1月27日上午11點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)電影從中獲得的總分賬票房為7.8億元。

（滿江紅劇照）

禍兮福所倚，福兮禍所伏。誰(shuí)能想到，當(dāng)年萬(wàn)達(dá)為還巨債的一路“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，成功躲過(guò)房地產(chǎn)的黑暗時(shí)刻。在最新公布的胡潤(rùn)百富榜上，王健林的排名回升，以1000億身價(jià)排名第32位。

看起來(lái)，萬(wàn)達(dá)和王健林似乎很有運(yùn)氣。但從負(fù)債千億到“起死回生”，怎么可能僅憑運(yùn)氣？

一

王健林下了兩步棋

“什么清華北大，都不如膽子大”。

早年，王健林憑借高杠桿高負(fù)債模式在地產(chǎn)風(fēng)口扶搖直上，2013年，以860億元位列國(guó)內(nèi)首富；兩年后，王健林超過(guò)李嘉誠(chéng)，成為華人首富，萬(wàn)達(dá)成為家喻戶曉的地產(chǎn)龍頭。

2017年6月，銀監(jiān)會(huì)一紙風(fēng)險(xiǎn)排查函將萬(wàn)達(dá)推入谷底，萬(wàn)達(dá)六個(gè)境外項(xiàng)目融資遭遇嚴(yán)格管控。銀監(jiān)會(huì)的調(diào)查又極大影響了萬(wàn)達(dá)的融資渠道，因?yàn)檫^(guò)于依賴銀行貸款，現(xiàn)金流幾近崩盤(pán)被政府點(diǎn)名批評(píng)，負(fù)債一度逾四千億。

怎么辦？恒大許家印在負(fù)債過(guò)高時(shí)借新還舊“拆東墻補(bǔ)西墻”，王健林則是“斷臂求生”。2017年，萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目、77家酒店被打包賤賣(mài)給融創(chuàng)、富力。當(dāng)時(shí)有傳聞?wù)f，為了盡快還債，不少萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)都是低價(jià)售賣(mài)，王健林甚至被收購(gòu)方的壓價(jià)氣到摔杯子。

低價(jià)售賣(mài)的資產(chǎn)為萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流贏得了喘息的時(shí)間。2018年，萬(wàn)達(dá)有息負(fù)債大幅減少，同比2017年減少約30%。這是第一步棋。

而這次危機(jī)更加堅(jiān)定了王健林要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決心。“為什么否定自己已經(jīng)成熟、做得不錯(cuò)的商業(yè)模式？為什么折騰自己？”王健林認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)比較大的缺陷，一是房地產(chǎn)是強(qiáng)周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長(zhǎng)遠(yuǎn)。房子不是快銷品，即使比起汽車(chē)這樣的耐用消費(fèi)品，更新速度也慢得多。

因而王健林下了第二步棋。

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)必須要將所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離掉，就連一平米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都不可以有，萬(wàn)達(dá)商業(yè)必須成為徹頭徹尾的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。”

所以在2022年，房地產(chǎn)歷經(jīng)了一番大洗牌，恒大債務(wù)數(shù)倍于當(dāng)初的萬(wàn)達(dá)，融創(chuàng)也身陷險(xiǎn)境，而早早直面危機(jī)，靠提前轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)躲過(guò)了“一劫”。在地產(chǎn)大佬的日子普遍不太好過(guò)時(shí)期，王健林則要“滋潤(rùn)”很多。

賤賣(mài)資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)路線卓有成效。據(jù)萬(wàn)達(dá)財(cái)報(bào)，2016年至2022年二季度，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)由7511.46億元減少至5983.23億元，負(fù)債由5277.7億元減少至3007.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率從70.26%降至50.79%。

現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)已不是當(dāng)年那個(gè)萬(wàn)達(dá)。目前，萬(wàn)達(dá)旗下主要有商管、文化、投資三個(gè)集團(tuán)，轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)商管無(wú)疑已經(jīng)成為王健林商業(yè)版圖的核心。（萬(wàn)達(dá)商管主要為商業(yè)廣場(chǎng)提供招商、管理運(yùn)營(yíng)、安保等服務(wù)，一個(gè)可持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)）

數(shù)據(jù)顯示，其2022年實(shí)現(xiàn)收入553.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長(zhǎng)8%；年內(nèi)開(kāi)業(yè)55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，完成年計(jì)劃100%。商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。累計(jì)開(kāi)業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米，其中租賃面積4445萬(wàn)平方米；在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)187個(gè)，商業(yè)面積2195萬(wàn)平方米。

有人說(shuō)，歷經(jīng)變故的王健林已經(jīng)變得低調(diào)無(wú)比，或許這話說(shuō)早了，現(xiàn)在的王健林還沒(méi)到高調(diào)的時(shí)候。雖說(shuō)萬(wàn)達(dá)商管成為其重要的依賴，但它救得了萬(wàn)達(dá)嗎？

二

萬(wàn)達(dá)商管救得了萬(wàn)達(dá)嗎？

在業(yè)績(jī)光鮮亮麗的背后，萬(wàn)達(dá)商管的“煩惱”也不小。

1.盈利能力有待觀察

萬(wàn)達(dá)這幾年來(lái)，一直在持續(xù)變賣(mài)資產(chǎn)、降低負(fù)債。期間，負(fù)債由2016年的5277.7億元減少至2022年Q2的3007.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%，回歸紅線以下。不可否認(rèn)，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)策略減持的很好，降負(fù)債的效果也不錯(cuò)。

但不能忽略的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)營(yíng)收由2016年的1299億下降至2021年的471億，凈利潤(rùn)由2016年329億降至2021年底134億。很明顯，萬(wàn)達(dá)降負(fù)債，犧牲了更多的盈利能力。“三條紅線”中的現(xiàn)金短貸比，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并沒(méi)有明顯的提升，2022上半年僅為0.5，并且上半年的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為84億元，較去年同期下降了22.21%。

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

除此之外，據(jù)錦緞研究院觀察，萬(wàn)達(dá)商管非常依賴萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，2021年，來(lái)自萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的毛利占比達(dá)到了75%，大部分業(yè)務(wù)和利潤(rùn)還是來(lái)自于集團(tuán)母公司。

2.上市不易，債多壓身

另一方面，2022年10月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次向港交所遞交了IPO招股書(shū)。在此之前，其分別在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所遞交了上市申請(qǐng)，但都在半年后失效。到現(xiàn)在，距離珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次招股書(shū)的有效期，也僅剩不到3個(gè)月的時(shí)間了。

而上市進(jìn)度不僅影響珠海萬(wàn)達(dá)商管的募資能力，還將增加萬(wàn)達(dá)商管整體的資金壓力。根據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商管與投資者承諾的條款，如果它在2023年底前未能順利上市，珠海萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)從投資者手中回購(gòu)股份，從而增加發(fā)行人資金壓力。

另外，萬(wàn)達(dá)商管也面臨著到期債務(wù)壓力。據(jù)其2022年底發(fā)行的60億規(guī)模公司債募集說(shuō)明書(shū)顯示，截至2022年6月30日，其有息債務(wù)金額為1398億元，雖和之前相比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但還是處于一個(gè)較高的水平。

為了更好的進(jìn)行融資，王健林還對(duì)其持有的萬(wàn)達(dá)酒店股權(quán)悉數(shù)進(jìn)行了質(zhì)押。1月12日，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)布公告，控股股東萬(wàn)達(dá)海外將其持有的全部30.55億股普通股，質(zhì)押予貸款人，以此貸款融資。幾天后，港交所披露，貸款方為新加坡主權(quán)基金淡馬錫。

（圖源：界面新聞）

萬(wàn)達(dá)酒店的公告并未披露融資用途，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這只是企業(yè)運(yùn)作中融資騰挪以支持自身流動(dòng)性的常規(guī)動(dòng)作。但也有分析認(rèn)為，不排除萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)存在資金流動(dòng)性方面問(wèn)題的可能。

所以，在盈利能力還有待觀察，背上的債務(wù)不小的情況下，說(shuō)萬(wàn)達(dá)王者歸來(lái)未免太早。2022年萬(wàn)達(dá)商管的年報(bào)和春節(jié)檔的復(fù)蘇，讓萬(wàn)達(dá)再次走在聚光燈下。但萬(wàn)達(dá)商管能不能成功后上市，是否能成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)真正意義上的“現(xiàn)金牛”，能否反哺萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，還需時(shí)間。

寫(xiě)在最后：

從今天來(lái)看，五年前萬(wàn)達(dá)股債雙殺，王健林?jǐn)啾矍笊每斓稊貋y麻為萬(wàn)達(dá)贏得了喘息的時(shí)間。在當(dāng)時(shí)看來(lái)怎么都是巨虧的交易，卻成功降低了萬(wàn)達(dá)的整體負(fù)債，躲過(guò)了行業(yè)最為恐怖的黑暗時(shí)刻。脫胎換骨后的萬(wàn)達(dá)變得更年輕、更活力，曾經(jīng)掉隊(duì)的王健林也奪回了“地產(chǎn)首富”的頭銜。那么，王健林離重回巔峰，萬(wàn)達(dá)離長(zhǎng)青企業(yè)又還有多遠(yuǎn)？

參考來(lái)源：

2、錦緞研究院：最近這幾年，萬(wàn)達(dá)過(guò)得怎么樣？

編者按：本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)：伯虎財(cái)經(jīng)(ID：bohuFN)，作者：伯虎團(tuán)隊(duì)