2018年購物中心行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展問題分析 上半年新開業(yè)量創(chuàng)紀(jì)錄！【組圖】

一、2018年上半年，購物中心開業(yè)量首次突破200家

根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2014-2018年上半年，購物中心開業(yè)量程逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)；自2014年破百后，每年上半年的開業(yè)量均在三位數(shù)以上，且至2018年更是突破了200個(gè)，創(chuàng)下新高。從同比增速上看， 2015年上半年同比暴漲40.20%，2018年上半年同比暴漲37.35%，表明全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)仍然持漲，雖然業(yè)內(nèi)不時(shí)會(huì)出現(xiàn)了不少類似“飽和”的聲音，但開發(fā)商仍然看好市場(chǎng)的接受力。

二、2018年上半年購物中心開業(yè)區(qū)域分布分析

1、西南超華南 華中緊咬其后

擁有GDP大省浙江、江蘇和全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主，2018年上半年購物中心開業(yè)總量占比幾乎占據(jù)了半壁江山，其中浙江就達(dá)30個(gè)，上海和江蘇分別有18個(gè)和16個(gè)。

相較于擁有全國(guó)另一大GDP大省廣東的華南，西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對(duì)遜色，但2018年上半年的表現(xiàn)異?；钴S，以35個(gè)開業(yè)總數(shù)量躍居第二。西南的強(qiáng)勢(shì)，不得不歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜2018年上半年城市開業(yè)數(shù)量TOP10，同時(shí)其他城市的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)，四川的瀘州、貴州的遵義開業(yè)數(shù)量均為3個(gè)，此外貴州貴陽、四川達(dá)州也開了2個(gè)購物中心。

得益于廣深兩大一線城市的消費(fèi)活力，不少知名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、華潤(rùn)置地、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺(tái)先得月”，華南的商業(yè)有“天時(shí)地利人和”之利。雖然2018年上半年滯后于西南，但仍然位居前三的位置。

一直以來，雖然華中區(qū)屬于我國(guó)人口較為稠密的地區(qū)，消費(fèi)力龐大，但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始終慢人一步。然而2018年上半年，隨著九龍倉、首創(chuàng)鉅大、萬達(dá)、萬科、天虹的相繼發(fā)力，長(zhǎng)沙IFS、武漢首創(chuàng)奧特萊斯、黃岡萬達(dá)廣場(chǎng)、鶴壁萬達(dá)廣場(chǎng)、鄭州美景龍?zhí)萌f科廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)天虹商場(chǎng)等各具特色的商業(yè)項(xiàng)目逐一亮相，讓華中商業(yè)地產(chǎn)耳目一新了一番。

其他，西北，華北表現(xiàn)正常，而東北依然墊底。

2、一線和新一線城市購物中心開業(yè)最活躍

一線城市和新一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費(fèi)力強(qiáng)，雖然拿地成本高，但高消費(fèi)還是讓不少開發(fā)商愿意高價(jià)投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從2018年上半年統(tǒng)計(jì)的城市活躍度來看，TOP10榜單中，上榜的門檻已經(jīng)達(dá)到6個(gè)開業(yè)量，除了溫州外，其余9個(gè)均為一線和新一線城市，且北上廣深四個(gè)新一線均在榜。未在榜的新一線城市中，鄭州、東莞、南京、青島、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、天津、沈陽和無錫均有項(xiàng)目開業(yè)。

單個(gè)城市來看，上海市購物中心開業(yè)最活躍，杭州新開12家緊隨上海之后，成都和西安同為8家并列第三。除了TOP10外，其他城市開業(yè)數(shù)量如下：合肥、東莞、嘉興均為4家，南京、青島、武漢、長(zhǎng)沙、寧波、昆明、瀘州、遵義均為3家，天津、紹興、徐州、煙臺(tái)、棗莊、九江、吉安、佛山、惠州、珠海、茂名、十堰、漯河、呼和浩特、達(dá)州、貴陽、沈陽、烏魯木齊均為2家。

三、2018年上半年購物中心體量分布分析

2018年上半年新開業(yè)的購物中心中，規(guī)模在5至10萬m2（含5萬m2，不含10萬m2）數(shù)量最多，占比約39.21％；2至5萬m2（含2萬m2，不含5萬m2）占比約29.96％；10至15萬m2（含10萬m2，不含15萬m2）占比約20.26％；15萬m2以上（含15萬m2）占比約10.57％。

一方面，人們生活水平和消費(fèi)習(xí)慣的改變，融合了購物、吃喝玩樂等社交元素的于一體的綜合性購物中心越來越受歡迎，購物中心的社交屬性日漸強(qiáng)大，一些諸如劇院、娛樂會(huì)所、電影院、動(dòng)物館等娛樂休閑業(yè)態(tài)進(jìn)駐，對(duì)購物中心的體量要求越來越高。

另一方面，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，拿地成本越來越高，尤其是一線城市、新一線城市和省會(huì)城市的市中心地區(qū)，可謂“寸土寸金”，5萬方以下的小體量商業(yè)逐漸增多，而對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線城市而言，受人口消費(fèi)力較弱的影響，輻射范圍較小，往往以社區(qū)類商業(yè)為主。此外，一二線城市郊區(qū)和三四線城市因地價(jià)相對(duì)便宜，且旅游文化資源較為豐富，往往也會(huì)誕生一些體量較大的商業(yè)體，如青島東方影都萬達(dá)茂、南京仙林萬達(dá)茂等。

四、2019年購物中心行業(yè)發(fā)展存在的問題分析

1、整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)導(dǎo)致零售業(yè)發(fā)展放緩

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)已從10%的高速增長(zhǎng)階段進(jìn)入到約7%的中高速增長(zhǎng)期，整體的經(jīng)濟(jì)形式恢復(fù)到一種新常態(tài)。自2013年以來，投資持續(xù)超過消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。和國(guó)際水平相比，我國(guó)消費(fèi)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例偏低。2018年1-11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額345093億元，比上年增長(zhǎng)4.09%，增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩。因此，總體經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)減慢以及政府反腐更進(jìn)一步加劇消費(fèi)疲軟。但是，隨著政府調(diào)控朝著調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需的方向發(fā)展，消費(fèi)將具有很大的增長(zhǎng)空間，消費(fèi)比例上升之后，將帶動(dòng)電商、實(shí)體經(jīng)濟(jì)等的快速發(fā)展。

2、電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)零售的沖擊

我國(guó)電子商務(wù)發(fā)展迅速，網(wǎng)絡(luò)零售在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的占比不斷攀升，從2008年的1%上升到2018年上半年的22.67%。中國(guó)電子商務(wù)發(fā)展迅猛，大有趕超美國(guó)的趨勢(shì)，但是伴隨著網(wǎng)絡(luò)零售擴(kuò)展的是傳統(tǒng)零售的份額的降低。但是，購物中心所提供的全方位體驗(yàn)式消費(fèi)，是網(wǎng)絡(luò)購物無法比擬的，購物中心與電子商務(wù)的關(guān)系在未來應(yīng)該是互補(bǔ)、共贏的關(guān)系。但是購物中心要學(xué)會(huì)“觸網(wǎng)”，通過線上線下的融合，借助無線互聯(lián)、大數(shù)據(jù)技術(shù)更精準(zhǔn)了解消費(fèi)者需求，增強(qiáng)線上線下產(chǎn)品與服務(wù)的互補(bǔ)性，提升消費(fèi)者的購物體驗(yàn)。

3、融資模式單一

目前，中國(guó)購物中心投資商、開發(fā)商融資渠道單一，主要為銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，或完全靠自有資金，沒有像REITs這種穩(wěn)健融資的渠道幫助其發(fā)展，因此做商業(yè)地產(chǎn)非常困難。而REITs，在美國(guó)發(fā)展已有半個(gè)世紀(jì)，尤其是上個(gè)世紀(jì)90年代以來獲得了迅猛的發(fā)展。全世界現(xiàn)在有REITs的產(chǎn)品大概有600個(gè)，美國(guó)占40%，現(xiàn)階段美國(guó)REITs體系比較完善，單邊收稅是它規(guī)模發(fā)展的最主要原因，但是在目前中國(guó)現(xiàn)有的法律稅法的框架下，通過長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得租金收入進(jìn)行再分配，所以需要繳納增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅，尤其是房產(chǎn)稅，無形當(dāng)中推高了可供選擇物業(yè)資產(chǎn)的門檻。也就是說，在中國(guó)發(fā)展REITs受到房產(chǎn)稅的影響，所以REITs在中國(guó)的發(fā)展受到雙重征稅的影響，不如美國(guó)單邊收稅的發(fā)展比較快。

4、同質(zhì)化問題嚴(yán)重

近幾年，購物中心的集中性放量，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃缺乏專業(yè)合理的布局統(tǒng)籌，造成購物中心在輻射商圈和服務(wù)客群上出現(xiàn)不同程度的重合，加之眾多項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)組合的趨同，服務(wù)方式大同小異，導(dǎo)致購物中心同質(zhì)化的問題越來越嚴(yán)重，也在一定程度上牽制著零售渠道的發(fā)展

5、缺乏專業(yè)人才

購物中心是一個(gè)融合金融、貿(mào)易、地產(chǎn)的結(jié)合性產(chǎn)品，孤立往放大其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)或者僅僅夸大其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失誤。購物中心的治理具有很強(qiáng)的綜合性、專業(yè)性，因此僅靠某某房產(chǎn)的氣力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。從20世紀(jì)末期開始，我國(guó)購物中心開發(fā)呈現(xiàn)突起態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致專業(yè)人才供給量極度缺乏，成為制約未來中國(guó)購物中心發(fā)展的重要障礙，購物中心專業(yè)人才的培養(yǎng)將成為行業(yè)發(fā)展的重中之重。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)購物中心行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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