2011年已經(jīng)成為歷史， "控"成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，商品房投資與買(mǎi)賣(mài)進(jìn)入寒冬，樓市一片蕭條。
隨著商品房限購(gòu)令等一系列調(diào)控政策在全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)力，已對(duì)投機(jī)性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)，部分資金陸續(xù)抽離住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而流入商業(yè)地產(chǎn)，致使非住宅的商業(yè)地產(chǎn)成為寒冬中的一朵奇葩。
展望2012年，調(diào)控政策依然沒(méi)有松綁的跡象，銀行信貸將維持從緊態(tài)勢(shì)，住宅類(lèi)商品房勢(shì)必持續(xù)萎靡，而"不限購(gòu)"、"不限貸"的商業(yè)地產(chǎn)，將成為房企突破和轉(zhuǎn)型的重要方向。
前幾年，連菜市場(chǎng)的大娘都知道，只要買(mǎi)到房就能掙錢(qián)!如果誰(shuí)在那時(shí)買(mǎi)了房，親朋第一反應(yīng)就是“未來(lái)還得漲價(jià)，賺大發(fā)了”。但是現(xiàn)在，連售樓處的保安都知道，買(mǎi)房就是找不痛快。如果你現(xiàn)在買(mǎi)了房，親朋第一反應(yīng)是“腦子讓驢踢了”。[詳情]
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，全國(guó)主要的130個(gè)城市土地市場(chǎng)總出讓土地地塊為24200塊，總出讓金為1.18萬(wàn)億，比去年同期的1.7萬(wàn)億減少了5200億，降幅高達(dá)30%。[詳情]
1月10日：國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)；對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢(qián)”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。
1月21日：國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月10日：國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，內(nèi)容包括“開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50%”等19條土地調(diào)控政策。
3月12日：國(guó)土資源部稱(chēng)，將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。
3月18日：國(guó)資委要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。
3月22日：國(guó)土資源部會(huì)議提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。
4月2日：財(cái)政部下發(fā)通知稱(chēng)，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
4月15日：國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%。
4月15日：國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。
4月18日：國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
6月4日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱(chēng)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
9月27日：中國(guó)國(guó)土資源部稱(chēng)，將嚴(yán)格土地競(jìng)買(mǎi)人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東將被禁止拿地。
9月29日：國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房；切實(shí)增加住房有效供給。
11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
限購(gòu)令的推出對(duì)投資性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。部分資金陸續(xù)抽離住宅市場(chǎng)，流入商業(yè)地產(chǎn)，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。2011年上半年與住宅銷(xiāo)售消化相反的是，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售同比增加13%，北、上、廣、深商品房銷(xiāo)售面積中的寫(xiě)字樓占比已從15%上升至20%[詳情]
2011年7月7日
加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá)3.5%，一年期貸款利率達(dá)6.56%。
2011年4月6日
加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息達(dá)到3.25%，一年期貸款利息達(dá)到6.31%。
2011年2月9日
加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3%，一年期貸款利率達(dá)到6.06%。
2011年12月5日
下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年6月20日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年5月18日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年4月21日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年3月25日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年2月24日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2011年1月20日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2010年12月20日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2010年11月29日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2010年11月16日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2010年10月13日
上調(diào)工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行及招商銀行和民生銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，期限兩個(gè)月。
2010年5月10日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。
2010年2月25日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。
2010年1月18日
上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。
1.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型模式之多元化模式
這種模式的代表為華僑城和中國(guó)寶安。以華僑城為例，2010年171億銷(xiāo)售收入中，來(lái)自旅游的收入高達(dá)94億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入54%，而房地產(chǎn)的收入僅為70億元，占比不過(guò)40%。旅游收入已超過(guò)地產(chǎn)，且旅游業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，是非常好的長(zhǎng)線品種。[詳情]
2.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型模式之商業(yè)地產(chǎn)模式
這個(gè)模式的代表為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)和金融街。萬(wàn)達(dá)在訂單地產(chǎn)模式基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)出的城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式，聚焦于通過(guò)“寫(xiě)字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業(yè)形式營(yíng)造城市的次中心。通過(guò)多業(yè)態(tài)的空間聚集，最大程度吸引消費(fèi)人流，并開(kāi)發(fā)出出租型物業(yè)和自營(yíng)性物業(yè)相結(jié)合的盈利模式。
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3.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型模式之高周轉(zhuǎn)模式
該模式的代表為行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科和保利地產(chǎn)。萬(wàn)科在2010年以來(lái)適時(shí)采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開(kāi)發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達(dá)40余個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模，以及融資優(yōu)勢(shì)等都是有助于萬(wàn)科“逆勢(shì)擴(kuò)張”的原因。
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