認(rèn)房不認(rèn)貸 房地產(chǎn)泡沫暫延緩

 近日，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行已率先放開(kāi)首套房認(rèn)定，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，以家庭為單位，如果之前買(mǎi)過(guò)房但是貸款已還清，現(xiàn)在買(mǎi)房算首套房，且興業(yè)銀行首套房貸利率最低9.5折。此舉對(duì)于人們津津樂(lè)道的房地產(chǎn)泡沫也只能起到延緩的作用。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設(shè)計(jì)與投資前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示，2014年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資40159億元，增長(zhǎng)12.4%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.1%。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的步伐有所放緩，其中緣由或許是由于市場(chǎng)需求的下降，或許開(kāi)發(fā)商早已察覺(jué)房地產(chǎn)泡沫的到來(lái)。

圖表1：2013-2014年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速（單位：%）

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

從需求來(lái)看，2014年1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降10.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降8.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.4%。商品房銷(xiāo)售額41661億元，下降8.9%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.9%，辦公樓銷(xiāo)售額下降19.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)7.5%。

圖表2：2013-2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速（單位：%）

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

從供需兩方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)已處于下行的趨勢(shì)，且被認(rèn)為支撐房?jī)r(jià)的剛需因素已站不住腳。年初至今，多地樓盤(pán)出現(xiàn)過(guò)降價(jià)瘋搶、不降價(jià)賣(mài)不動(dòng)的現(xiàn)象，這至少可以說(shuō)明房子并不是人們想象中的剛需（需求彈性小），房子的需求彈性明顯高于人們的預(yù)期。

另外，國(guó)內(nèi)炒房的投機(jī)需求也有明顯下降。以上海為例，2014年1-7月上海高端住宅（指總價(jià)大于1000萬(wàn)的公寓和總價(jià)大于2000萬(wàn)的獨(dú)棟別墅）合計(jì)成交1196套，與去年同期相比，減少了327套；成交面積為32.59萬(wàn)平米，環(huán)比去年同期下跌21.47%；總成交金額204.63億元，環(huán)比去年同期下滑20.83%；成交均價(jià)62787元/平米，環(huán)比去年同期小幅上揚(yáng)8.2%。高端住宅成交量和成交金額的下降，說(shuō)明中國(guó)富人對(duì)住宅的投資需求在下降，雖然目前房?jī)r(jià)依然高企，但支撐房?jī)r(jià)的已經(jīng)由富人向普通人轉(zhuǎn)移。根據(jù)二八原則，20%的富人手中掌握80%的財(cái)富，沒(méi)有了富人的投資需求，對(duì)于房?jī)r(jià)無(wú)疑是一大打擊。

因此，筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)泡沫依然存在，雖然近期頻現(xiàn)各地放開(kāi)限購(gòu)政策等，但市場(chǎng)供大于求的局面已經(jīng)形成，房地產(chǎn)下行也只是時(shí)間問(wèn)題，認(rèn)房不認(rèn)貸只不過(guò)是對(duì)房地產(chǎn)泡沫的暫時(shí)延緩。