"眾創(chuàng)空間"模式借鑒——盛囂塵上的WeWork模式在中國的適應性有多強

WeWork是一家于2010年在美國成立的房地產(chǎn)公司，專注于聯(lián)合辦公租賃市場。公司最初成立時，面積還不到300平方米。但公司成立近一個月后就實現(xiàn)了首次盈利，此后從未虧損。2014年，WeWork實現(xiàn)了1.5億美元的營業(yè)收入，營業(yè)利潤率達到30%，市場估值超過50億美元，預計其2015年營業(yè)收入有望超過4億美元。

WeWork的高速發(fā)展，贏得國內(nèi)地產(chǎn)大亨們的高度關注。而自2014年下半年開始，"眾創(chuàng)空間"概念盛囂塵上，地產(chǎn)商們一下子通過WeWork類公司，在"眾創(chuàng)空間"和"房地產(chǎn)"找到連接點--那里被認為蘊含著大片商機。于是，雖然科技部發(fā)文嚴厲警告眾創(chuàng)空間絕對不是房地產(chǎn)，地產(chǎn)公司及相關投資主體仍舊紛紛義無反顧地走進了"地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間"的投資浪潮：2015年2月，SOHO中國的兩個SOHO3Q項目開業(yè)，分別位于北京的望京SOHO和上海的SOHO復興廣場；3月，毛大慶離開任職五年有余的萬科，自稱創(chuàng)業(yè)方向為WeWork；4月，洪泰基金與原SOHO中國副總裁王勝江先生合作打造中國業(yè)服務運營商品牌--洪泰創(chuàng)新空間；5月，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（股票代碼：600748）發(fā)布通告擬通過其下屬全資子公司實銳投資與上海威加投資、上海揚維投資共同出資1億元，成立"上海帷迦科技有限公司"，意圖打造地產(chǎn)類眾創(chuàng)空間。其他投資事件不一而足。

事實上，中國版WeWork早在幾年前就已有項目落地，比如蜂巢辦公空間、世鰲（CBD國際）商務中心、上海創(chuàng)智天地等等，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士消息，這些聯(lián)合辦公空間中，所謂的"孵化器"或"天使基金"其實都不掙錢，真正掙錢的還是房地產(chǎn)；開發(fā)商引進天使基金的目的，還是為了吸引租客，并能爭取一部分產(chǎn)業(yè)支持政策。為此，部分業(yè)內(nèi)人士并不看好這一領域的創(chuàng)業(yè)，認為"這種高大上的創(chuàng)業(yè)，成功率很低。"

那么，到底WeWork模式在中國的適應性有多強？

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國眾創(chuàng)空間發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》深度分析了美國版WeWork的商業(yè)模式及其在中國的適應性，可見看到，WeWork模式在中國是有較大借鑒意義的，但是需要進行一定程度的中國化改造。

一、WeWork的運營模式

從運營模式上看，WeWork主要是通過在一些租金較為便宜的地區(qū)租用樓面，并進行二次設計，將樓面設計為風格時尚、可定制且社交功能較齊全的辦公空間，之后以遠高于同業(yè)的價格租給各種創(chuàng)業(yè)者（公司或個人），并在租金中獲利。在日常運營中，除了為各類創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間（辦公室、會議室、娛樂設施、生活設施）之外，WeWork還為創(chuàng)業(yè)者提供各種跟創(chuàng)業(yè)關系密切的隱形服務，如定期舉辦社交活動，促進創(chuàng)業(yè)者之間、創(chuàng)業(yè)者與投資人之間的交流；充當中間人，為創(chuàng)業(yè)者之間合作、創(chuàng)業(yè)者和投資人、初創(chuàng)企業(yè)和成熟企業(yè)之間搭建業(yè)務或資本合作的橋梁；完善辦公空間的各類社交功能，為創(chuàng)業(yè)者和投資人創(chuàng)造各種各樣偶然的邂逅可能。其具體的運營特點如下表所示：

圖表：WeWork運營模式的特點

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

二、WeWork的盈利模式

目前，WeWork的盈利模式主要來自兩個方面：

1、向創(chuàng)業(yè)者（個人或公司）收取租金

WeWork主要是在新建的開發(fā)區(qū)或者蕭條的街區(qū)開設辦公點，先折扣價租下整層寫字樓，分成單獨的辦公空間，再出租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)，采取的是"整批零租"的形式，重點是保證好利差，從而在會員租金和配套服務上收費。WeWork的租金比較高，一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元；但是因為其較為完善的創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及完備的創(chuàng)業(yè)社交網(wǎng)絡，其會員數(shù)量一直保持著激增狀態(tài)。當WeWork在倫敦紹森德（South End）開設最新的辦公地點時，一開始就租出去80%。

WeWork的會員數(shù)量比較穩(wěn)定，公司28%的收入來自較小會員。當較大的會員搬到自己的辦公場所或者更大更新的WeWork辦公點時，較小的會員就會升級。"我在這里接到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然能夠賺到錢。"Brilliant Collaborations公司首席執(zhí)行官喬納森·斯莫利（Jonathan Smalley）說。這家廣告代理商是WeWork沃登面包工廠辦公點的會員。

2、隱形回報獲利

WeWork除了會員租金和配套服務收費之外，WeWork還通過周邊地價溢價、對種子公司投資等隱性回報來獲利。

除此之外，WeWork管理者看到了以中間人身份向會員介紹各項服務的新收入來源。這些服務包括醫(yī)療、會計、法律和云計算。比如通過TriNet，WeWork幫助會員每月節(jié)約200美元的健康保險費；WeWork會員使用亞馬遜AWS云服務提供的網(wǎng)絡主機第一年可免除5000美元費用。雖然目前WeWork沒有收取服務中介費，但據(jù)公司透露消息，未來這種情況可能會改變。

三、WeWork商業(yè)模式的創(chuàng)新分析

WeWork是創(chuàng)新型辦公空間的代表，與現(xiàn)有寫字樓的經(jīng)營模式相比，存在著如下創(chuàng)新：

1、地產(chǎn)開發(fā)到運營的輕資產(chǎn)創(chuàng)新

目前商業(yè)地產(chǎn)和樓宇經(jīng)濟的發(fā)展模式主要是"拿地、開發(fā)、招租"的運營模式，在這種模式之下，資金投入非常大，而運作周期極為漫長，資金回籠時間非常長。而在WeWork模式中，略去了拿地和開發(fā)的環(huán)節(jié)，通過物業(yè)對所租之地進行改造升級。這種模式之下，公司可以在數(shù)月之內(nèi)完成項目交付，讓資金得到快速回籠。

2、辦公樓宇產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新

一方面，租面積到租工位，非標準產(chǎn)品到標準產(chǎn)品的進步，瞬間打破了以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫字樓的復雜性。另一方面，租賃標的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對未來發(fā)展不確定性的顧慮，營銷成本也將隨著產(chǎn)品的改進而降低。

3、集約經(jīng)營到共享經(jīng)濟的創(chuàng)新

客戶獲得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺、會議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源。而大部分企業(yè)對于公共空間存在依賴性，尤其隨著通信網(wǎng)絡技術的興起，便攜筆記本、iPad的普及，人們越來越多地嘗試在多元化的空間內(nèi)完成工作、交流、協(xié)作--但這部分空間的實際使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而從另一個角度來看，使用比擁有更有價值。對運營方而言，服務新客戶的邊際成本趨向為零，有機會降低門檻獲取更大的市場容量--類似健身俱樂部的會員制。

4、空間硬件到服務的變革

辦公空間是企業(yè)最基本、最底層的需求。有了辦公室，注冊成立公司具備法人資格后，考慮的才是生產(chǎn)經(jīng)營、財稅、人力資源等服務增值。運營方提供的第三方服務降低了客戶采購成本的同時，也降低了第三方服務商的銷售成本，而運營方自身則獲得客戶關系和黏性，最終實現(xiàn)三贏局面。

四、WeWork的成功很大程度上得益于美國的大環(huán)境

1、美國擁有完善的創(chuàng)業(yè)教育體系，年輕人創(chuàng)業(yè)熱情高，準備足

美國的創(chuàng)業(yè)革命，得益于始自1960年代的創(chuàng)業(yè)教育。美國是世界上實行創(chuàng)業(yè)教育最早也是最成功的國家。這些較為完善的創(chuàng)業(yè)教育體系使得美國年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情比較高。在美國，很多年輕人都會選擇創(chuàng)業(yè)，而非一心進入大公司上班。這對類似于WeWork的創(chuàng)業(yè)空間提出了非常大的需求。

圖表：美國的創(chuàng)業(yè)教育體系介紹

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

2、美國具有相對完善的創(chuàng)業(yè)融資體系

美國政府支持小企業(yè)融資主要采取以SBA為核心引導商業(yè)機構、民間資本對小企業(yè)貸款或投資的間接調(diào)控模式。目前，美國已經(jīng)構建了以發(fā)達的資本市場為基礎，以民間資金為主力，以私人或獨立的創(chuàng)業(yè)投資公司為主要中介，以高利潤為保證的創(chuàng)業(yè)投資機制。在這種創(chuàng)業(yè)機制下，美國創(chuàng)業(yè)者只要有創(chuàng)意，比較容易獲得融資；這降低了創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風險。

圖表：美國的創(chuàng)業(yè)融資體系介紹

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

3、美國政府對WeWork模式的主動支持

美國各州的市政府意識到這類辦公場所對當?shù)亟?jīng)濟大有裨益，于是竭盡所能地向WeWork示好。在舊金山，市長李孟賢（Ed Lee）改變了警方的巡邏路線，并在破敗的田德隆區(qū)設立了一個警區(qū)前哨站，以保障WeWork會員的安全。芝加哥市長拉姆·伊曼紐爾（Rahm Emanuel）親自向紐曼闡述該市尚未公布的新自行車道修建計劃和有利于初創(chuàng)企業(yè)的其他項目，以便說服WeWork在芝加哥西環(huán)（West Loop）地區(qū)開設辦公點。波士頓新任市長馬丁·沃爾什(Martin J. Walsh)把新的WeWork辦公場所作為他上任后最初幾次公開演講的地點之一，沃爾什認為對芝加哥而言，創(chuàng)意經(jīng)濟在某種程度上還是個新鮮事物。隨著越來越多的人領會WeWork的那種想法，更多的人將會對創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生興趣。

4、美國租賃物業(yè)辦公審核周期極長

WeWork的成功一定程度上得益于美國式大環(huán)境的天然"軟肋"。與中國租賃環(huán)境不同，在美國租賃物業(yè)辦公，有著相當嚴格的審核周期，根據(jù)相關法律程序，審核周期通?？梢赃_半年之久。

四、WeWork發(fā)展模式在中國的適應性有多強？

1、從創(chuàng)業(yè)環(huán)境看

整體上看，中國的創(chuàng)業(yè)文化氛圍目前還很難比得上美國。這很大程度上源于中國創(chuàng)業(yè)教育體系的整體缺失。國內(nèi)眾多創(chuàng)業(yè)者仍舊屬于草根創(chuàng)業(yè)者，其所得到的關于創(chuàng)業(yè)方面的培訓少之又少。從小學到高中，中國應試教育色彩較為濃厚，最顯著的證據(jù)就是中國寥寥幾家上市的教育培訓公司，無不以應試培訓為其主營業(yè)務收入；中國大學前的教育，對各類創(chuàng)意型課程的關注實在是少之又少。而各個大學雖然有創(chuàng)業(yè)培訓課程，但整體比較少。雖然這幾年各類大學生創(chuàng)業(yè)大賽慢慢多了起來，但是創(chuàng)業(yè)文化氛圍的形成，顯然不是一朝一夕的事。不然中國也不會有那么多極為優(yōu)秀的大學畢業(yè)生擠破腦袋也想進入大型國有企業(yè)、政府機關的現(xiàn)象；不然中國教育培訓市場上也不會做大那么多家公務員教育培訓機構。

其次，中國的創(chuàng)業(yè)融資體系目前也很難比得上歐美。僅從孵化器來看，在眾創(chuàng)空間這一概念提出之前，中國各類孵化器機構大都關注具備一定規(guī)模的企業(yè)，對真正的初創(chuàng)型企業(yè)關注度比較低。類似創(chuàng)新工場這類主要關注初創(chuàng)型企業(yè)的創(chuàng)新型孵化器也是二十一世紀初才有的產(chǎn)物。而從小企業(yè)投資公司的建設上看，中國合法的小額貸款公司直至2008年5月中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于小額貸款公司試點的指導意見》后才被政府認可；中國的天使投資人隊伍也是近幾年來才真正興起。

但是，自2014年以來，隨著創(chuàng)客空間被政府反復提及，眾創(chuàng)空間的概念也被寫入政府工作計劃，有了政策的反復保證，從中央到地方開始慢慢出臺利好初創(chuàng)企業(yè)建立、融資、孵化等的政策；從政府到企業(yè)，也開始逐漸重視初創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務體系的構建--所謂的創(chuàng)客空間、創(chuàng)新型孵化器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公等等概念，都是各類投資主體從不同角度構建初創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務體系的嘗試和努力。

因此，雖然從整體上看，中國的創(chuàng)業(yè)文化氛圍和融資體系目前比不上美國那么完善。但是目前來看，過大的人口基數(shù)所帶來的就業(yè)壓力問題，使得政府不得不花大力氣向全社會推廣眾創(chuàng)空間的概念，眾創(chuàng)空間建設在未來很長時間里將獲得很多政策紅利；而類似于創(chuàng)新工場、創(chuàng)業(yè)工坊之類的創(chuàng)新型孵化器，其孵化成果已得市場驗證，這也將吸引眾多投資者進入創(chuàng)新型孵化器，或者說是眾創(chuàng)空間的投資建設中來。

也許，WeWork發(fā)展模式，在中國難以得到其在美國那樣迅速的發(fā)展速度，但是在創(chuàng)業(yè)熱潮推動下，WeWork模式，仍舊是中國各大地產(chǎn)商和相關創(chuàng)業(yè)者應該關注的模式創(chuàng)新方向。

2、從市場需求上看，重點關注商業(yè)模式的本土化改造

WeWork創(chuàng)辦于2010年，當時美國的"一人公司"數(shù)量已超過2000萬家，經(jīng)濟危機和高失業(yè)率讓此數(shù)字每年以14%的速度增長。在WeWork獲得3.55億美元融資的2014年，美國自由職業(yè)者和獨立工作者總量已達4200萬人，這些人是聯(lián)合辦公場所的典型客戶。

上面提到，國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)氛圍和創(chuàng)業(yè)激情并沒有國外那么高昂。雖然，在當前市場環(huán)境下，國家對大眾創(chuàng)業(yè)的重視會在未來一段時間里催生一些潛在的聯(lián)合辦公場所的需求量，但是近幾年時間里，這個需求規(guī)模應當不會很大；同時也需要考慮到中國大部分初創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者支付能力并不強。如果短期內(nèi)大量的類WeWork辦公空間涌現(xiàn)，市場很可能會出現(xiàn)泡沫。因此，對類WeWork模式的投資，仍舊要關注商業(yè)模式，可借鑒美國模式，但需符合中國國情，尤其要關注到國內(nèi)消費者的特點。對于這一新興事物，無論是潘石屹的3Q還是毛大慶的中國版WeWork，誰有能力引導市場誰就能有機會占領市場。

WeWork在美國最初是靠獲取租金差價賺錢的，這種模式至少需要上班時間所有辦公位使用率達到80%，才能賺錢。鑒于中國消費者的具體特點，以這種盈利模式為主導，顯然不太行得通。為此，國內(nèi)版的WeWork不能僅僅靠房租盈利，而應該做成創(chuàng)新型孵化器的模式，關鍵是要做好創(chuàng)業(yè)服務。除了提供創(chuàng)業(yè)硬件環(huán)境（工位、會議室、創(chuàng)業(yè)所需設備）之外，更重要的地是要做好軟性服務，包括投資接洽、創(chuàng)業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)交流等等。投資方可以通過自己的商業(yè)網(wǎng)絡將能夠提供這些軟性服務的市場主體組織起來，讓其形成一個良性的商業(yè)循環(huán)。軟性環(huán)境做得好，創(chuàng)業(yè)融資成功企業(yè)的比例也將會提高。此時，投資方便可以以股權的方式或者扶持基金的方式將對優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)進行適當?shù)耐顿Y，租金可以用部分股份抵押。這對初創(chuàng)企業(yè)而言，大大降低了創(chuàng)業(yè)門檻。

當然，除此之外，中國版WeWork的盈利點還有很多想象空間，比如抓住下游客戶群，與大型公司進行商務合作，為初創(chuàng)企業(yè)定制相關產(chǎn)品；再如利用WeWork聚集大量創(chuàng)業(yè)者的特點，幫助初創(chuàng)企業(yè)在彼此間推廣產(chǎn)品，形成良性的商業(yè)網(wǎng)絡。

其他國外的眾創(chuàng)空間發(fā)展模式，可參見：

《眾創(chuàng)空間發(fā)展模式借鑒——美國TechStars發(fā)展模式帶來哪些經(jīng)驗》

《眾創(chuàng)空間發(fā)展模式借鑒——美國Y-Combinator（YC）發(fā)展模式何處可借鑒》