競爭加劇致使購物中心向二三線城市發(fā)展

 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去兩年中，中國購物中心以每年開業(yè)近400家的速度高速增長。截至2014年底，已開業(yè)購物中心超過3500家，預(yù)計(jì)2015年將有500多家的增量，到2025年將有7000家新購物中心建成開業(yè)，中國各類購物中心總數(shù)超過1萬家。

截至2013年底，一線城市擁有918家，二線強(qiáng)城市僅次于一線，累計(jì)開業(yè)達(dá)803家購物中心。值得關(guān)注的是，三線城市購物中心累計(jì)開業(yè)量達(dá)到618家。

圖表1：2013年中國購物中心城市分布數(shù)量圖（單位：家）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

1995年至1999年是中國購物中心發(fā)展的萌芽期，主要集中出現(xiàn)在一線城市，1998年各別二、三線城市開始出現(xiàn)購物中心，初始階段的五年時間內(nèi)，中國僅有8家購物中心。2000年至2002年是中國購物中心發(fā)展的探索期，主要集中出現(xiàn)在一、二線城市，如東方廣場、恒隆廣場、天一廣場等后期為人熟知的項(xiàng)目開始涌現(xiàn)。2003年至2005年中國購物中心已進(jìn)入發(fā)展過渡期，一、二、三線城市均開始出現(xiàn)不同規(guī)模及類型的購物中心，如萬達(dá)廣場、金源時代、華潤萬象城等。2006年至今，中國購物中心整體已進(jìn)入蓬勃發(fā)展期，其中以一線城市為主的購物中心已提早步入發(fā)展的細(xì)分期，主題型、一站式、娛樂化的購物中心大量涌現(xiàn)。

自2005年五洲風(fēng)情MALL落戶在深圳龍崗區(qū)，標(biāo)志著購物中心已開始從市中心核心商圈向城郊地區(qū)非成熟（新興）商圈普及。一線城市中地段佳、人氣旺的市級核心商圈同行競爭過于激烈，且總體供應(yīng)接近飽和，迫使購物中心向次級商圈及非成熟商圈轉(zhuǎn)移。由于土地稀缺、地價高昂、城市擴(kuò)張、人口外遷等眾多因素導(dǎo)致購物中心的布局必須具備前瞻城市發(fā)展規(guī)律的眼光，如2008年萬達(dá)廣場、永旺國際商城落戶在北京的石景山區(qū)及昌平區(qū)，充分體現(xiàn)購物中心郊區(qū)化的布局特點(diǎn)愈演愈烈，這是城市發(fā)展所導(dǎo)致的必然規(guī)律。同時，落戶于非成熟商圈的購物中心呈現(xiàn)出兩個下特點(diǎn)：一是規(guī)模大，體量10萬㎡以上的購物中心是主流；二是功能全，多以綜合型、一站式、全客層的綜合定位，娛樂休閑型的主題定位也在興起。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國購物中心運(yùn)營深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈所轄不同等級的城市中，一、二、三線城市購物中心占有比重分別約為74%、22%、3%，購物中心在環(huán)渤海地區(qū)的分布形式受其所在城市等級的影響較大，三線城市普及度較低；長三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的購物中心整體分布相對均衡，一、二、三線城市購物中心比例約為46%、22%、32%，購物中心分布基本不受其城市等級的影響；珠三角經(jīng)濟(jì)圈一、三線城市購物中心比例約為85%、25%。

圖表2：中國三大經(jīng)濟(jì)圈所轄城市購物中心普及度（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

未來，購物中心逐漸將“下沉”二、三線城市。目前優(yōu)質(zhì)購物中心仍集中于一線城市，但成本高企、市場飽和、競爭激烈以及逐漸稀缺的零售資源開始迫使開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。據(jù)《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》顯示，47%受訪企業(yè)傾向于在二、三線城市的頂級商圈興建購物中心，20%會選擇二、三線普通商圈，意味著67%的受訪開發(fā)商未來會把開拓重點(diǎn)放在二、三線城市。

圖表3：開發(fā)商未來興建購物中心的主要目標(biāo)地分布（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

事實(shí)上，各“商業(yè)地產(chǎn)”巨頭已在積極布局。萬達(dá)集團(tuán)2014年新開業(yè)24個萬達(dá)廣場，基本都在一線城市的郊區(qū)和二、三線城市。

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